[실무검증]비상장 주식 가치가 올랐을 때 LH·SH 자산 심사에서 어떻게 반영될까

 

공공임대 자산 심사 · 비상장 주식 · 금융자산 합산 · 소명 방법

LH 청년 매입임대주택 위탁 운영기관에서 입주 심사를 담당하다 보면, 최근 들어 스타트업 초기 멤버나 장외 주식 투자자인 청년 신청자분들의 자산 관련 문의가 부쩍 늘었습니다. 그중에서도 가장 당혹스럽다는 반응이 많은 케이스가 있습니다.

"제가 초기 멤버로 있던 스타트업 지분을 조금 가지고 있는데요. 이번에 회사가 대규모 투자를 유치하면서 서류상 지분 가치가 수억 원으로 올랐어요. 주식을 팔거나 상장된 것도 아닌데, 이 금액이 LH 총자산 심사에 그대로 잡혀서 임대주택에서 나가야 하나요?"

이 질문이 어려운 이유는 명확합니다. 현금화하지 않은 주식인데도 행정 전산망은 이를 실제 자산으로 취급하기 때문입니다. 국토교통부 지침과 사회보장정보시스템 연계 방식을 확인하면서 파악한 내용을 정리해 드립니다.

비상장 주식은 금융자산으로 전액 합산된다

공공임대주택 자산 심사에서 비상장 주식은 금융자산 내 '주식 및 지분' 항목으로 분류됩니다. 자동차처럼 "가장 비싼 것 1대만 본다"는 예외 규정이 없습니다. 예금, 적금, 보험 해약 환급금과 함께 세대원 전원의 금융자산을 빠짐없이 합산해 가구 전체를 평가하는 방식입니다.

비상장 주식 가치가 급등해 공공임대 총자산 기준(대체로 3억 원대 중반 수준)을 단독으로든 합산으로든 초과하면, 자산 초과 부적격 판정을 받게 됩니다. 현금화 여부는 이 판단에 영향을 미치지 않습니다.

거래도 안 되는 주식을 전산망은 어떻게 평가하나

상장 주식은 매일 종가가 나오니 계산이 단순하지만, 장외에서 거래되는 비상장 주식은 기준이 다릅니다. 행복이음 전산망이 국세청과 연계해 가치를 산정하는 경로는 크게 두 가지입니다.

K-OTC 등 공식 장외시장에서 거래되는 경우는 조사 기준일 당시 해당 장외시장의 최종 거래 가액 또는 공시 가액을 기준으로 주식 수를 곱해 산정합니다. 시세가 공개돼 있어 사전에 자산을 계산하기가 비교적 수월합니다.

거래가 거의 없는 일반 스타트업이나 중소기업 주식은 세법의 기준을 빌려옵니다. 국토교통부 지침에 따르면 이때는 「상속세 및 증여세법」 제63조에 따른 보충적 평가방법을 적용합니다. 회사의 순자산 가치와 최근 3년간의 순손익 가치를 3:2 비율로 가중평균해 1주당 가액을 산정하는 방식입니다.

실무에서 가장 위험한 케이스: 회사가 대규모 투자를 유치하거나 당기순이익이 급증하면, 주식을 팔지 않았더라도 국세청에 신고된 법인 재무제표를 바탕으로 행정상 평가액이 수억 원으로 올라갑니다. 이 데이터가 국세청을 통해 LH 심사 전산망으로 그대로 전송되는 구조입니다.

유형별 비상장 주식 자산 산정 방식

주식 상태	행정상 가치 평가 기준	전산 반영 경로	리스크 수준
공식 장외시장 거래 종목	기준일 당시 장외시장 거래 가격	금융감독원·한국거래소 연계	사전 계산 가능, 비교적 낮음
실적·투자 급성장 스타트업	상증세법 보충적 평가액 (순자산 + 순손익 가중평균)	국세청 법인세 신고 데이터	현금화 없이도 자산 초과 가능, 높음
거래 없는 일반 개인회사	최초 취득 가액 또는 액면가	국세청 주식등변동상황명세서	특별한 실적 변동 없으면 낮음

부적격 판정을 막기 위한 현실적인 대응

자산 초과 통보를 받고 억울해하는 신청자분들에게 실무에서 안내해 드렸던 방법을 세 가지로 정리합니다.

모집공고일 전 세대 분리. 대박 난 비상장 지분을 소유한 주체가 부모님이나 형제자매라면 가장 명확한 방법입니다. 입주자모집공고일 이전에 주민등록상 주소를 분리해 해당 가구원을 세대 구성원에서 제외하면 자산 심사 대상에서 벗어납니다.

지분 가치 산정 시점 전 정리. 본인 명의 주식이고 회사 가치가 급등할 징후가 보인다면, 상증세법상 보충적 평가액이 국세청에 등록되기 전, 통상 매년 3월 법인세 신고 이전에 신뢰할 수 있는 친인척에게 증여하거나 지분율을 줄이는 선제 조치가 필요합니다.

부적격 통보 후 이의신청. 전산상 오류로 실제 가치보다 과도하게 높게 책정된 경우가 있습니다. 통보를 받은 날로부터 통상 1~2주 이내에 관할 세무서에서 발행한 주식등변동상황명세서 또는 기업회계기준에 따른 주식가치평가보고서를 제출해 전산상 금액이 실제와 다름을 소명해야 합니다.

사전 확인 방법: 본인 회사의 주식 가치가 궁금하다면 세무 대리인에게 "우리 회사 상증세법상 1주당 평가액이 얼마인지" 미리 조회를 요청해 두세요. 청약이나 재계약 심사를 앞두고 있다면 법인세 신고 이후 수치가 반영되기 전에 파악해 두는 것이 좋습니다.

지분 가치가 오른 것과 실제 생활 수준은 전혀 별개일 수 있습니다. 그러나 공공임대 심사 전산망은 현금화 여부와 무관하게 행정상 평가액을 자산으로 처리합니다. 청약이나 재계약 시점이 다가온다면 본인 명의의 비상장 주식이 행정상 얼마로 잡혀 있는지를 먼저 확인해 두는 것이 가장 확실한 준비입니다.