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부동산63

영업용으로 사용하는 '상가주택'의 주거 부분 면적에 따른 유무주택 판정 주거와 영업 공간이 공존하는 '상가주택(점포주택)' 소유자는 청약 신청 시 본인이 유주택자인지 무주택자인지 판단하기가 매우 까다롭습니다. 특히 실제로는 건물 전체를 식당이나 사무실 등 영업용으로만 사용하고 있더라도, 공부상 용도가 '주택'으로 되어 있다면 원칙적으로 유주택자로 분류됩니다. 하지만 주택 부분의 면적과 사용 현황을 어떻게 증빙하느냐에 따라 무주택 인정을 받을 수 있는 길이 열립니다. 오늘은 상가주택의 면적 비율에 따른 판정 기준과 실무적인 소명법을 정리합니다.1. 상가주택 판정의 기본 원칙: 주거 부분의 존재 여부청약 제도에서 주택 소유 여부를 판단할 때 가장 기초가 되는 서류는 건축물대장입니다.복합용도 건축물: 하나의 건물에 주거용과 비주거용(상가 등)이 혼재된 경우, '주택'으로 명시된 .. 2026. 5. 1.
군인 특별공급 신청 시 '10년 이상 근속' 계산에 포함되는 훈련 기간 군인 특별공급은 국토의 방위를 위해 헌신하는 무주택 군인들을 위한 제도로, 특히 '10년 이상 장기복무 군인' 전형은 경쟁률이 치열한 인기 직군입니다. 이때 가장 빈번하게 발생하는 부적격 사유가 바로 '근속 기간 산정 오류'입니다. 10년이라는 기준을 단 몇 일 차이로 채우지 못해 당첨이 취소되는 비극을 막기 위해, 임관 전 교육 기간과 각종 훈련 기간이 근속에 어떻게 포함되는지 법적 근거를 바탕으로 정리해 드립니다.1. 근속 기간 산정의 대원칙: '임관일' 기준군인 특별공급에서 복무 기간을 산정하는 가장 기초적인 기준점은 '임관일'입니다. 주택공급에 관한 규칙 및 국방부 지침에 따라, 정식으로 장교, 부사관으로 임관하여 군인으로서의 신분을 취득한 날부터 복무 기간이 시작됩니다.기산점: 하사, 소위 등으.. 2026. 5. 1.
분양권 전매 제한 기간 중 '이혼'으로 인한 재산분할 시 명의 이전 절차 분양권 전매 제한 기간 중에는 원칙적으로 제3자에게 분양권을 팔거나 명의를 넘길 수 없습니다. 하지만 「주택법」에서는 생업상의 사유나 부득이한 가정 사정이 발생한 경우 예외적으로 전매를 허용하고 있는데, '이혼으로 인한 재산분할'이 바로 그 대표적인 예외 사유에 해당합니다.이혼으로 인해 배우자에게 분양권 명의를 이전해야 할 때, 부적격이나 불법 전매 의혹 없이 안전하게 절차를 밟는 방법을 정리해 드립니다.1. 전매 제한 예외 승인을 위한 법적 근거「주택법 시행령」 제73조 제4항에 따르면, 전매 제한 기간 중이라도 "이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우"에는 사업주체(시행사)의 동의를 얻어 명의 변경이 가능합니다. 이는 투기 목적이 아닌 재산권 형성을 위한 정당한.. 2026. 5. 1.
증여받은 분양권의 '주택 소유 간주일'은 언제인가? (계약일 vs 잔금일) 증여를 통해 분양권을 취득했을 때, 청약 자격 심사에서 내가 언제부터 집을 가진 것으로 간주되는지는 매우 예민한 문제입니다. 특히 「주택공급에 관한 규칙」 개정(2018년 12월 11일) 이후 분양권도 주택 소유로 보기 시작했기 때문에, 그 시점을 정확히 알아야 '무주택 기간' 산정에서 실수를 범하지 않습니다.결론부터 말씀드리면, 증여받은 분양권의 주택 소유 간주일은 '증여계약서상 명의 변경을 완료한 날'이 기준입니다. 일반적인 매매와는 판단 기준이 다르므로 아래 내용을 상세히 확인하시기 바랍니다.1. 매매 vs 증여: 주택 소유 인정 시점의 차이일반적인 분양권 매매와 증여는 주택 소유권이 넘어간 것으로 보는 시점이 다릅니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제53조에 따른 판단 기준은 다음과 같습니다.매매로 .. 2026. 5. 1.
임대주택 입주 전 '주택 증여'를 약속받은 경우 당첨 지위 유지 전략 임대주택 당첨 후 입주를 기다리는 상황에서 부모님 등으로부터 주택 증여를 약속받았다면, 이는 축하할 일인 동시에 청약 자격 측면에서는 매우 위험한 상황입니다. 공공임대주택은 입주 시점까지 '무주택 세대구성원' 자격을 유지해야 하기 때문입니다. 당첨 지위를 상실하지 않으면서 자산을 안전하게 이전받는 실무적인 전략을 정리해 드립니다.1. '증여 시점'의 조절 (가장 핵심적인 전략)임대주택 자격 유지의 대원칙은 입주 시점(열쇠 수령 및 주민등록 전입일)까지 무주택이어야 한다는 것입니다.위험한 시점: 입주 전이나 임대차 계약 갱신 시점에 증여가 완료되어 등기부등본상 유주택자가 되는 경우입니다. 이 경우 즉시 입주 자격이 박탈되거나 퇴거 명령을 받게 됩니다.전략적 시점: 증여 시점을 임대주택 입주 이후, 혹은 아.. 2026. 5. 1.
농어촌 지역의 '소형·단독주택' 소유자가 무주택 특례를 받는 지역 기준 주택 청약을 준비하다 보면 부모님으로부터 물려받았거나 과거에 거주했던 시골집이 유주택자로 분류되어 발목을 잡는 경우가 많습니다. 하지만 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 제2호에 따르면, 농어촌 지역에 소재한 노후한 소형 단독주택 소유자가 일정 요건을 갖춘 후 다른 지역으로 이주한 경우에는 무주택자로 간주하는 특례 규정이 있습니다. 오늘은 이 특례를 받기 위한 구체적인 지역 범위와 주택 기준을 상세히 정리합니다.1. 무주택 특례가 인정되는 '농어촌 지역'의 범위가장 먼저 확인해야 할 것은 주택이 소재한 행정구역입니다. 모든 시골집이 대상이 되는 것은 아니며, 법적으로 정해진 지역에 위치해야 합니다.읍(邑) 또는 면(面) 단위: 행정구역 명칭이 'OO읍'이나 'OO면'으로 끝나야 합니다.제외 지역: 수도권.. 2026. 5. 1.
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